Der er ikke én regel for, hvordan huslejen skal fastsættes.
Som udgangspunkt findes der tre forskellige metoder, og hvilken metode der gælder, afhænger især af:
- om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune
- hvornår ejendommen er opført
Trin 1: Hvornår er ejendommen opført?
Det første, du skal undersøge, er ejendommens opførelsesår.
Er ejendommen opført efter den 31. december 1991, kan huslejen som udgangspunkt fastsættes frit efter markedslejen. Det gælder, uanset om boligen ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.
Hvis du skal sætte husleje efter markedslejen, kan du gennemgå hvad lignende lejemål i området koster og sætte lejen efter dem.
Er ejendommen opført før 1. januar 1992, skal du gå videre til næste trin.
Trin 2: Ligger boligen i en reguleret kommune?
Hvis ejendommen er opført før 1992, afhænger reglerne af, om kommunen er reguleret.
Reguleret kommune - omkostningsbestemt husleje
I de fleste regulerede kommuner skal huslejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Her tager huslejen udgangspunkt i ejendommens driftsudgifter, såsom:
- skatter og afgifter
- forsikringer
- administration
- vedligeholdelse
Ud over driftsudgifterne kan udlejeren i visse tilfælde medregne et lovbestemt afkast.
Ureguleret kommune - det lejedes værdi
Hvis boligen ligger i en ureguleret kommune, fastsættes huslejen som udgangspunkt efter det lejedes værdi.
Det betyder, at huslejen skal svare til, hvad lignende boliger i samme område udlejes til. Ved vurderingen ser man blandt andet på:
- beliggenhed
- størrelse
- stand
- kvalitet
- vedligeholdelsesniveau
Derfor er det ofte relevant at sammenligne med tilsvarende lejemål i området.
Ejendomme opført efter 1991 – fri fastsættelse
Er ejendommen opført efter 31. december 1991, gælder der som udgangspunkt fri fastsættelse af huslejen.
Det betyder, at udlejer og lejer frit kan aftale huslejens størrelse. Huslejen må dog ikke være urimelig eller i strid med lejelovens regler.
Hvorfor er det vigtigt at fastsætte huslejen korrekt?
Hvis huslejen fastsættes efter de forkerte regler, kan lejeren i nogle tilfælde få den prøvet ved Huslejenævnet.
Derfor er det en god idé at afklare, hvilket regelsæt der gælder for netop dit lejemål, inden du indgår en lejekontrakt.
Når huslejen er fastsat, skal skatten også være korrekt
Når du har fastsat huslejen, skal lejeindtægterne indgå i din skatteberegning sammen med de fradragsberettigede udgifter.
Reportability hjælper boligudlejere med at beregne skatten på udlejningen, holde styr på fradragene og gøre indberetningen til Skattestyrelsen nemmere.
Kort fortalt
Du kan fastsætte huslejen efter én af tre metoder:
- Omkostningsbestemt husleje – typisk for ejendomme opført før 1992 i regulerede kommuner.
- Det lejedes værdi – typisk for ejendomme opført før 1992 i uregulerede kommuner.
- Fri fastsættelse (markedsleje) – som udgangspunkt for ejendomme opført efter 31. december 1991.
Hvilken metode der gælder, afhænger af både ejendommens alder og de regler, der gælder i den kommune, hvor lejemålet ligger.
