Hvis du udlejer en bolig, skal du hvert år lave et regnskab, der danner grundlag for din indberetning til Skattestyrelsen. I grove træk indeholder sådan et regnskab for din udlejning indtægter og udgifter, som du blot skal trække fra hinanden, og så ved du, hvilket beløb du skal betale skat af.
I teorien er det altså en rimelig enkel affære, men mange udlejere oplever i praksis, at det er svært at gennemskue, hvilke tal der faktisk skal med, og hvordan de helt konkret skal opgøres.
I dette indlæg giver vi et konkret eksempel på et regnskab ved udlejning af bolig og en kort gennemgang af de forskellige poster.
Udover det, vil vi også vise dig, hvordan du kan bruge vores nemme værktøj til at få styr på det af dig selv uden at være bekymret for at lave fejl i dine beregninger og indberetning til Skat.
Når du begynder at udleje en bolig, bliver du i juridisk og skattemæssig forstand betragtet som selvstændig erhvervsdrivende i Skattestyrelsens øjne.
Det betyder kort fortalt, at din udlejning anses som en form for virksomhed.
Det får flere til at tro, at de skal oprette et CVR-nummer til deres udlejning, men det er man fritaget for som boligudlejer.
Det ændrer dog ikke på, at du skal danne et regnskab for din udlejning, hvor du dokumenterer dine indtægter og udgifter.
Et regnskab er derfor ikke kun "god orden", det er også en nødvendig del af at drive din udlejning korrekt.
Skattestyrelsen kan i visse tilfælde bede dig om at dokumentere din udlejning, fx:
I sådanne situationer skal du kunne fremvise et overskueligt og veldokumenteret regnskab. Mangler du dokumentation, kan det føre til efteropkrævning af skat eller bortfald af fradrag.
Et ordentligt regnskab er ikke kun til for myndighedernes skyld. Det er mindst lige så vigtigt for dig selv.
Her er fordelene ved at føre et godt regnskab over din udlejning af bolig:
Mange udlejere mister hvert år penge, fordi de enten betaler for meget i skat eller glemmer en eller flere fradragsmuligheder. Et systematisk regnskab hjælper dig med at udnytte dine rettigheder fuldt ud.
Kort sagt: Når du udlejer bolig, driver du en lille virksomhed. Et regnskab er fundamentet for at drive den korrekt i juridisk, skattemæssig og privatøkonomisk forstand.
Ovenfor har vi lavet et enkelt eksempel på et regnskab ved udlejning af bolig.
Eksemplet viser et regnskab, hvor boligen er udlejet hele året. Der er tale om en helt almindelig privat udlejning, og vi har afrundet og forenklet tallene.
Lad os se nærmere på, hvad de enkelte poster betyder.
Huslejen er din samlede lejeindtægt for året.
I eksemplet:
Det er dette beløb, der danner udgangspunkt for din skatteberegning.
Omkostninger er udgifter, som er nødvendige for at drive udlejningen, fx:
I eksemplet:
Disse kan du trække fra skattemæssigt. Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at der også kan være eksempler på andre omkostninger, der kan indgå i et almindeligt regnskab for udlejning af bolig.
Hvis du er i tvivl om enkelte af dine omkostninger kan være fradragsberettigede, er du mere end velkommen til at oprette en bruger i vores værktøj, der hjælper dig med at huske og bruge alle fradrag.
Du kan også stille et spørgsmål i vores chatsupport nede i højre hjørne.
Du kan fratrække renter og bidrag fra på lån i den ejendom, du udlejer. Hvis du bruger virksomhedsskatteordningen til at beregne din skat, får du et højere fradrag for dine renter, end hvis du benytter personskatteloven.
Dette gælder dog ikke, hvis du udlejer som forældrekøber.
I eksemplet:
Det skattemæssige overskud er et af de vigtigste tal i dit regnskab, fordi det danner grundlag for, hvor meget skat du skal betale.
Det beregnes sådan:
Husleje – Omkostninger – Renter = Skattemæssigt overskud
I eksemplet:
Det er dette beløb, du som udgangspunkt bliver beskattet af, uanset hvor mange penge du faktisk har tilbage på kontoen.
Det betyder, at:
Det overrasker mange nye boligudlejere. De oplever måske, at der næsten ikke er penge tilbage, men alligevel skal de betale skat af et relativt stort overskud.
Derfor er det vigtigt at forstå, at skattemæssigt overskud og likviditetsmæssigt overskud ikke hænger direkte sammen.
Afdrag på lån er et andet centralt punkt i regnskabet, der nogle gange er en kilde til forvirring.
Når du betaler afdrag på et lån i din udlejningsejendom, afdrager du din gæld. Det er altså en opsparing i ejendommen, ikke en driftsudgift.
Derfor gælder følgende:
I eksemplet:
Selvom du har et skattemæssigt overskud på 70.000 kr., forsvinder størstedelen altså til afdrag på lånet. Det er med til at forklare, hvorfor der kun er 5.000 kr. tilbage i likviditet.
Afdrag er dog ikke "dårlige penge". De øger din friværdi og styrker din økonomi på længere sigt. Men på kort sigt kan de presse din økonomi, hvis overskuddet er lavt.
Derfor bør du altid se skattemæssigt overskud og afdrag i sammenhæng, når du vurderer, om din udlejning er økonomisk bæredygtig.
Likviditeten viser, hvor mange penge du reelt har tilbage.
Beregning:
Indtægt – Udgifter – Afdrag = Likviditet
I eksemplet:
I dette eksempel er der altså 5.000 kr. tilbage, selvom det skattemæssige overskud er 70.000 kr.
Det er en vigtig forskel at kende som udlejer.
Når du har lavet regnskabet, skal du indberette tallene til Skattestyrelsen. Det gør du på dit oplysningsskema ved at indtaste tallene i de forskellige rubrikker, der er relevante for din udlejning. Rubrikkerne findes under overskriften ”virksomhedsoplysninger”.
Det er vigtigt at indberette tallene korrekt, da fejl kan føre til restskat, manglende fradrag eller kontrol af regnskabet.
Bruger du vores værktøj til at beregne din boligudlejning får du:
Mange starter med et regneark, og det kan sagtens godt fungere i starten. Dog kan det give problemer, når:
Bruger du et værktøj som Reportability, behøver du ikke bekymre dig om at ajourføre efter ny lovgivning, beregninger, skatteordninger og at finde rundt på Skat. Værktøjet sørger nemlig for det hele, så længe du indtaster de tal, det beder om.
Hos Reportability har vi udviklet et værktøj, der er målrettet boligudlejere.
Værktøjet hjælper dig med at:
I modsætning til eksemplet her, håndterer værktøjet også:
Alt samlet ét sted.
Skal jeg altid lave regnskab ved udlejning?
- Ja. Hvis du har skattepligtig lejeindtægt, skal du kunne dokumentere dine tal.
Hvad hvis jeg har underskud?
- Et underskud kan ofte modregnes i anden indkomst, afhængigt af din situation. Vær dog opmærksom på, at boligudlejning skal drives med øje for et overskud. Du kan derfor ikke sætte en lav husleje.
Kan jeg selv lave regnskabet?
- Ja, men mange vælger et værktøj for at undgå fejl og spare tid.
Et regnskab ved boligudlejning bør som minimum vise:
Vores eksempel viser, at et højt overskud ikke nødvendigvis betyder mange penge på kontoen.
Vil du være sikker på, at dit regnskab og din indberetning er korrekt, kan et specialiseret værktøj være en stor hjælp.
Vil du se, hvordan dit eget regnskab kan se ud i praksis?
Prøv Reportability og få fuldt overblik over din boligudlejning.
Bliv klogere på hvordan et regnskab ved udlejning af bolig skal indeholde og udformes.
ESG er for alvor kommet tilbage på dagsordenen. Først troede vi, at OMNIBUS tog gassen af ballonen, men vedtagelsen af lov L193 B sætter skub i ESG-rapporteringen for SMV’er igen.
.jpg)
Navnet Digital Revisor er ikke længere dækkende for Aarhus-virksomhedens softwareløsninger og fra den 1. oktober skal brugerne i stedet google Reportability.
Søren Frichs Vej 42H, 8230 Åbyhøj
CVR: 38710168
+45 53 69 41 42
support@reportability.dk