Er du ny boligudlejer, eller går du med tanken om at udleje din bolig?
Som boligudlejer er der mange nye ting at holde styr på. Det kan være, du er i tvivl om, hvordan du sætter huslejen, hvordan din økonomi ændrer sig, og hvilke skattefradrag du kan få, når du udlejer din bolig over en længere periode?
Vi vil her tage dig igennem alt det, du skal være opmærksom på, før du udlejer, mens du udlejer, og hvis du vælger at sælge boligen igen.
Før opstart af udlejning
Et spørgsmål mange har til boligudlejning er, om det kan betale sig. Giver det overskud? Her er det korte svar ’ja’.
Der er naturligvis faktorer, der spiller ind, såsom placeringen, stand og vedligehold. Men får du sat den rette husleje, så er udlejning som udgangspunkt en god investering.
Før du starter op som boligudlejer, er det altså vigtigt, at du får sat den rette husleje, og bliver klogere på, hvordan det påvirker din økonomi.
Hvordan sætter du den rette husleje?
Har du et hus eller en lejlighed, du vil udleje, kan du ikke sætte huslejen meget højt for at tjene lidt ekstra – eller meget lavt for at hjælpe et familiemedlem som fx ved et forældrekøb.
Begge scenarier kan nemlig blive dyrt for dig. Enten fordi Skat vurderer, at du har sat lejen for lavt og beskatter dig af en højere leje, end du reelt har taget, eller hvis din lejer klager over for høj husleje til Huslejenævnet og kræver, at du skal betale den ekstra lejeindtægt tilbage.
Fastsættelsen af huslejen er derfor ret vigtig og skal som udgangspunkt ske på baggrund af markedsvilkårene. Det betyder, at du har til opgave at undersøge sammenlignelige boliger ift. størrelsen, stand og område, og på baggrund af dette sætte en fair husleje.
Du skal også være opmærksom på, at der er forskel på, om du udlejer i en reguleret eller ureguleret kommune, da det har indflydelse på, hvilken metode du skal fastsætte huslejen efter.
Har du brug for mere viden, om reglerne for fastsættelse husleje, kan du læse mere i blogindlægget her.
Fra privatperson til virksomhed
Når du bliver boligudlejer og begynder at få lejeindtægter, går du automatisk fra privatperson til virksomhedsejer i Skats øjne. Som boligudlejer behøver du dog ikke at have et CVR-nummer for at kunne indberette som ’virksomhed’.
I praksis betyder det, at du får ekstra rubrikker i Skats oplysningsskema, hvor du skal besvare spørgsmål og udfylde tal angående din udlejning.
Hvordan den proces foregår, vil vi løbende fortælle dig mere om herunder.
En eller flere ejere
Ejer du, eller påtænker du at købe en udlejningsbolig sammen med fx din partner/ægtefælle, skal I overveje, hvordan I indberetter til Skat.
Her kan I nemlig vælge, om I vil indberette sammen eller som individer. Det er en god idé, at overveje egne skatteforhold og øvrig indtægt, når I vælger, hvem der skal indberette.
I skal dog være opmærksomme på, at personen, der indberetter, også er den der står for driften af udlejningen og dermed ’virksomheden’. Altså personen, der fx har kontakt til lejer, står for vedligehold, mm.
Når du starter udlejningen
Har du fundet dig en lejer til din bolig, er det tid til at få styr på lejekontrakten.
På den måde er både du og lejer sikret, hvis der fx skulle opstå tvivlsspørgsmål eller problemer med lejer.
Det behøver heldigvis ikke være så svært, og du kan nemt og billigt finde skabeloner til lejekontrakten og få hjælp hos fx Legal Desk eller Boligportal.
Få styr på Skat fra starten
Ligesom du ville rette din forskudsopgørelse, hvis din løn ændrer sig, skal du også rette i forskudsopgørelsen, når du begynder at udleje en bolig.
Forskudsopgørelsen åbner midt november for det følgende år, og her kan du løbende justere lejeindtægter, omkostninger og renteudgifter. På den måde sikrer du dig, at du løbende får betalt den nødvendige Skat og undgår et stort eftersmæk.
Dit skattekort ændrer sig
Når du ændrer din forskudsopgørelse som ny boligudlejer, vil du samtidig få et nyt skattekort.
Ændringen ser sådan her ud:
Almindeligt skattekort = skatteprocent på 39 % og personfradrag på 7.500 kr.
Boligudlejers skattekort = skatteprocent på 41 % og personfradrag på 0 kr.
Hvis du regner med at få overskud på din boligudlejning, vil dit skattekort altså ændres. Dit personfradrag bliver mindre og din skatteprocent bliver højere.
Nu betaler du skat efter den nye sats, hver gang du får løn fra din arbejdsgiver.
Efter opstart af udlejning
Du er nu godt i gang med din boligudlejning. Men hvordan er det nu, det fungerer, hvis din bolig skal have ny vaskemaskine eller slebet gulv? Og hvornår og hvad skal du indberette til Skat?
De spørgsmål får du svaret på i dette afsnit.
Årsopgørelse og længere indberetningsfrist
I midten af marts åbner Skat for årsopgørelsen – både for dig som privatperson og som boligudlejer.
Som tidligere nævnt opfatter Skat dig nu som en virksomhed, der skal betale Skat af overskuddet fra lejeindtægterne.
Du har derfor, det der kaldes en udvidet årsopgørelse og får en længere frist for indberetning, end hvis du blot havde en lønindkomst. Fristen for dig er nu 1. juli i stedet for 1. maj.
Fradrag ved boligudlejning
Har du i løbet af året udført vedligehold på boligen, kan du naturligvis få skattefradrag, og det skal du angive i din årsopgørelse.
Fradrag kan defineres som de faktiske udgifter, der sætter sig i stand til at drive virksomheden – og i dette tilfælde udleje din bolig.
Her er det vigtigt, at du i løbet af året gemmer kvitteringer og fakturaer, så du kan dokumentere dine udgifter til drift og vedligehold af boligen.
Du kan få fradrag for:
- Ejendomsskat
- Forbrug (vand, varme, el)
- Fællesudgifter i bygningen (fx renovation og udskiftning af tag)
- Renteudgifter
- Vedligehold (malerarbejde, udbedring af slitage mm.)
Du kan ikke få fradrag for:
- Køb af hårde hvidevarer
- Internet abonnement
- Køb af telefon og computere.
Listen herover er ikke udtømmende, og det kan være svært at holde 100 % styr på alle fradrag.
Find nemt dine fradrag
Hos Reportability har vi gjort det nemt for dig at finde fradrag med vores værktøj. Vi har nemlig samlet alle mulige fradrag, så du ikke går glip af fradrag i din opgørelse.
Når dine udgifter har været igennem vores værktøj, får du en udførlig guide, der fortæller dig, hvordan du skal indberette dine tal, så det hele går ordentligt til.
Vores revisorer har været lovgivningen igennem, så du ikke behøver at bruge tid på det selv. Hvis du har spørgsmål til nogle af dine udgifter, kan du altid spørge dem i chatten. Du kan altid prøve værktøjet ganske gratis.
Forbedringer af boligen
Beslutter du dig for, at boligen skal have et nyt køkken, badeværelse eller gulv, skal du ikke angive det i din årsopgørelse. Du kan nemlig ikke få fradrag for forbedringer, da Skat skelner mellem vedligehold og forbedringer af boligen.
Her anses vedligehold som nødvendig for at kunne drifte din virksomhed, mens forbedringer i stedet har indflydelse på salgsprisen. Dine udgifter til forbedring af boligen er derfor ikke uvæsentlige, men de bliver først relevante for din Skatteberegning den dag, du vælger at sælge.
Hvad du skal være opmærksom på ved salg af udlejningsbolig, vender vi tilbage til senere i indlægget.
Optimér din Skat
Spørgsmålet om, hvor meget du skal betale i Skat afhænger af flere forskellige ting. Det afhænger først og fremmest af, hvor meget overskud du har fra udlejningen, når omkostninger og renter er betalt.
Derudover kan der også være fordele at hente ved at vælge den rette skatteordning.
Når du indberetter til Skat, skal du vælge en af tre ordninger:
• Personskatteordningen, som er den mindst fordelagtige, men også den nemmeste
• Kapitalafkastordning, som typisk kan bruges, hvis du ikke har gæld i boligen
• Virksomhedsskatteordningen, der kan bruges, når du har gæld i boligen og ønsker at få det største fradrag på dine renteudgifter.
I vores blogindlæg om skatteordninger kan du blive meget klogere på, hvilken ordning, du skal vælge.
Selling a rental property
If you decide to sell your rental property, you are generally required to pay tax on the profit.
If you have made improvements to the property over the years, you can now deduct these expenses from your capital gains calculation – and thereby only pay tax on the remaining profit.
However, you are not required to pay tax on the sale of a rental property in all cases.
If you have lived in the property yourself and can document this, you are exempt from tax on your profit. This is known as the 'Parcelhusreglen' (the detached house rule).
The length of time you have lived in the house or apartment and the timing of your residency do not affect your eligibility to use this rule.
The most important thing is that you have actually lived there and can provide documentation to the tax authorities.
Renting to a close relative
If you are in the fortunate position of being able to help your child, parent, or grandparent with a roof over their head, largely the same tax rules apply – albeit with a few exceptions.
You have the same reporting obligations as other landlords, and the rent must still be set according to market conditions. This means you cannot set the rent lower to help a close relative.
The types of deductions are also the same as those mentioned in the previous section on deductions. However, if you choose to report using the business tax scheme (virksomhedsordningen), you should be aware of the special 'interest correction' rule.
For you, this means that interest deductions are lower for parent-purchased properties than for standard rentals.
How can Reportability help you?
At Reportability, we empower you to follow the complex rules associated with renting out one or more properties.
Our online tool guides you through the legislation in 5 steps, preparing you to optimize your taxes and report your preliminary income assessment and annual tax return to the tax authorities.
You manage the process yourself and enter the necessary figures, while our tool calculates your deductions and balances the accounts for your rental property.
Throughout the process, you have the option to contact one of our accountants via chat if you have any questions.
We keep our tool updated and monitor political negotiations and legislative changes. This ensures that you are always compliant with the rules when using Reportability.
If you have a parent-purchased property, you can naturally also use our tool to calculate the financial impact of the interest correction on your property. Afterwards, you can easily report the changes to the tax authorities, helping you avoid additional tax when the tax year ends.
